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La SCI : un régime adapté aux sociétés immobilières

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Qu’est-ce qu’une SCI ?

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée au minimum par deux associés. Elle est destinée aux personnes qui souhaitent détenir un ou plusieurs biens immobiliers et en assurer ensemble la gestion. Chaque associé détient des parts de la société.

Quel est l'intérêt de créer une SCI familiale ?

Une SCI peut être familiale (SCI de famille) lorsque les parents souhaitent gérer leur patrimoine avec le concours de leurs enfants. L’objectif est de leur léguer in fine ce patrimoine. Dans ce cas, tous les associés sont de la même famille.

La création d'une SCI familiale présente de nombreux avantages. Elle permet en effet  :

  • La transmission de biens immobiliers : la SCI familiale facilite la succession de biens auprès des héritiers.
  • Une flexibilité en matière de fiscalité : la possibilité d'opter pour l'IS, mais ce choix est irrévocable.
  • Une gestion simplifiée
  • La gestion d'un investissement locatif.

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3. Validation par le greffe

Le greffe valide les dossiers en 48h en moyenne.

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Tatiana et l’ensemble de nos coachs entrepreneuriaux vous aident à vous lancer et comprendre les différentes opportunités qui s’offrent à vous en tant que créateur d’entreprise.

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Tout comprendre sur la création de SCI en ligne

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Rédigé par Sofia, responsable éditorial juridique
Mise à jour en 2024

Diplômée d'un Master II en Droit des affaires (Panthéon-Sorbonne), Sofia a travaillé en cabinet d'avocats et Maison d'édition juridique. Après avoir développé sa plume, elle a rejoint Captain Contrat pour vous proposer des contenus fiables et accessibles.

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Quels sont les avantages liés à la création d'une SCI?

  Créer une SCI (Société Civile Immobilière) présente de nombreux avantages : 
  1. Prévenir les éventuels problèmes de gestion que peut poser l’indivision. En indivision, un désaccord suffit à bloquer tout acte. Dans une SCI, le gérant peut continuer à prendre les décisions pour assurer une bonne gestion.
  2. Facilité et fluidité de gestion : la loi impose des règles concernant la tenue rigoureuse de la comptabilité et l’organisation d’assemblées générales régulières.
  3. Anticiper la transmission de son patrimoine. Contrairement à un bien immobilier détenu par une personne physique, il est possible de déduire un endettement de la valeur du bien, pour en faire un actif net sur lequel seront calculés les droits de mutation, réduisant le coût de la donation.
  4. Une fiscalité avantageuse. La SCI est une société transparente, c’est-à-dire que l’imposition se fait sur votre feuille d’imposition sur le revenu, dans la catégorie des revenus fonciers. Néanmoins, vous avez la possibilité d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) et dans ce cas, c’est elle qui supportera l’impôt sur les bénéfices. De votre côté, vous ne serez imposé que si l’assemblée générale des associés votent une distribution de dividendes.
 

Quel est le délai pour la création d’une SCI ?

 

Il n’existe aucun délai pour créer une SCI (Société Civile Immobilière) si ce n’est pour la publication de l’annonce légale : pas plus d’un mois après la signature des statuts. 

dans la création de votre SCI en ligne. 

 

Quel capital minimum faut-il pour ouvrir une SCI?

  Le montant du capital social d’une SCI (Société Civile Immobilière) est fixé librement, et sans minimum légal. Ce capital est donc divisé en parts sociales réparties entre les associés.

En savoir plus sur les caractéristiques de la SCI.

 

Puis-je créer seul ma SCI? 

 

Non, la société civile immobilière (SCI) est une structure juridique constituée au minimum de deux personnes, afin de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Le patrimoine est détenu par la société civile immobilière et réparti entre les associés proportionnellement à leur apport.

Pour aller plus loin, découvrez notre article sur la création de la SCI.

 

Quelles sont les conditions lors de la création d'une SCI? 

  La SCI est soumise aux dispositions des articles 1845 et suivants du Code civil.

Une SCI est la forme juridique idéale pour créer et gérer un patrimoine à plusieurs tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse en cas de succession.

La SCI va vous permettre d’éviter une indivision, c'est-à-dire lorsque le patrimoine du défunt revient indistinctement à ses héritiers, et ce, sans matérialisation individuelle des parts. Chaque décision est soumise à l’avis de tous les indivisaires, ce qui peut rapidement entraîner des situations de blocages ou de mésentente. 

Créer sa SCI familiale peut répondre à trois objectifs :
  • Anticiper la transmission de son patrimoine ;
  • Protéger son concubin, sa compagne en cas de décès ;
  • Se protéger contre des conflits entre héritiers.

Prêt à vous lancer ?  

Quels sont les pouvoirs du gérant d'une SCI? 

 

Les associés de la SCI disposent d’une grande liberté pour organiser la gérance comme ils le souhaitent. Le gérant de la SCI peut être :

  • un associé ou un tiers ;
  • une personne physique ou une personne morale ;
  • français ou étranger ;
  • désigné dans les statuts ou par une décision ultérieure des associés ;
  • révoqué à la majorité des associés ou en justice pour toute cause légitime. Dans le cas contraire, des dommages et intérêts pourront lui être attribués.

En ce qui concerne ses pouvoirs au sein de la SCI, ils sont délimités dans les statuts. À l’égard des tiers, le gérant engage la SCI pour tous les actes entrant dans l’objet social.

 

Est-ce qu'un mineur peut être associé d'une SCI? 

  Tous les associés sont indéfiniment responsables sur leurs biens propres des dettes de la SCI. Ils engagent leur patrimoine personnel à proportion de leurs parts dans le capital social.

Un mineur peut aussi être associé. Mais, il ne dispose pas de la capacité juridique. Ses représentants légaux défendent conjointement ses intérêts : les parents (père et mère, père seul ou mère seule) ou un tuteur. 

À noter : un mineur ne peut pas être gérant d’une SCI.

 

Faut-il l'accord à l'unanimité des associés pour céder ses parts dans une SCI? 

 

Pour céder des parts sociales en SCI, il faut d’abord d’obtenir l’agrément des associés. Si les statuts le prévoient, vous pouvez vous contenter de l’agrément d’une majorité d’associés ou bien de celui du gérant. Ceci étant, à défaut de précision dans les statuts, l’unanimité des associés est obligatoire.

Les associés doivent avoir été préalablement notifiés du projet de cession par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. L’agrément des associés est donné officiellement au cours d'une assemblée générale. 

Voici 3 situations fréquentes :
  • Les associés ne donnent aucun avis : la demande d’agrément doit préciser un délai de réponse (en général 6 mois) et si les associés ne se prononcent pas dans ce délai, leur accord est présumé donné.
  • Les associés refusent l’agrément à cause du prix : un expert financier est désigné pour déterminer le prix de la cession.
  • Les associés refusent l’agrément en raison de la personne de l'acquéreur : les associés ont alors 6 mois pour racheter les parts sociales. 

Enfin, lorsque les parts sociales de SCI sont des biens communs, leur cession suppose l’accord des deux époux, sous peine de nullité. En revanche, les parts sociales sont librement cessibles entre ascendants et descendants. Le décès d’un associé emporte donc, en principe, transmission aux héritiers ou légataires des parts de la société qui perdure.

À quoi correspondent les frais administratifs obligatoires? 

  Les frais d'enregistrement sont des frais imposés par l'État français. Lors d'une création de société, deux types de frais sont obligatoires : 
  • La publication de l'annonce légale, d'un montant de 199€ ;
  • L'immatriculation de la société auprès du greffe, d'un montant de 79,19€.

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