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Créer une SCI : découvrez notre guide 2024

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Sofia El Allaki Diplômée d'un Master II en Droit des affaires Relu par Pierre-Florian Dumez, Diplômé en droit

Vous souhaitez acheter et gérer un bien immobilier à plusieurs ? La société civile immobilière (SCI) offre de nombreux avantages : simplifier la prise de décision, éviter les pièges de l'indivision, optimiser la transmission du patrimoine. Créer une SCI est à la fois simple et abordable. Il suffit de rédiger les statuts, déposer le capital, publier un avis de création, puis immatriculer la société.

 

 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

 

Une SCI est une société civile dont l'objet social est l'achat et la gestion d'un patrimoine immobilier.

Elle est constituée d'au minimum 2 associés. Ils détiennent des parts sociales proportionnellement à leur apport au capital. Leur répartition détermine les droits de chacun d'entre eux dans la SCI, notamment en ce qui concerne les votes, les dettes et les bénéfices. 

La SCI est dirigée par un gérant, qui est désigné par les associés. Il est responsable de la gestion courante du ou des biens immobiliers détenus par la société.

Pourquoi créer une SCI ?

 

Simplifiez la gestion de votre patrimoine immobilier


Dans une SCI, les dettes et bénéfices tirés par le patrimoine immobilier possédé par la société sont répartis équitablement, et les décisions importantes prises collectivement. Lorsque des travaux sont nécessaires sur un bien, les frais sont partagés entre les associés en fonction de leur participation au capital.

La SCI protège également votre patrimoine en cas de mésentente entre associés. Pour céder un bien, l'accord des associés représentant la majorité des parts est requis. Vous pouvez ainsi gérer sereinement un patrimoine familial, en partageant les responsabilités et en préservant l'harmonie entre vous et vos proches.

 
✏️ À noter :
Si les biens de la SCI sont loués, des loyers sont générés. Les revenus fonciers perçus sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR). Chaque associé les déclare dans sa déclaration de revenus personnelle.
 

Optimisez la transmission de votre patrimoine


La SCI offre une grande flexibilité pour transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers. Vous pouvez céder des parts de la SCI progressivement, selon vos souhaits. Cela vous permet d'anticiper les conflits, tout en minimisant les droits de succession. Vous profitez d'abattements fiscaux importants lors de la transmission de parts de SCI à vos enfants (10 000 € par donation, renouvelable tous les 15 ans).

 

Profitez d'une grande souplesse

  La SCI se décline en plusieurs formes pour répondre à des besoins spécifiques :
  • SCI classique : la forme la plus courante, pour gérer un patrimoine immobilier à plusieurs.
  • SCI familiale : pour faciliter la transmission du patrimoine aux héritiers.
  • SCI professionnelle : pour acquérir, gérer et exploiter un patrimoine immobilier à usage professionnel.
  • SCI construction-vente : pour acheter un terrain, construire un immeuble et le revendre dans l'objectif de générer une plus-value.
  • SCI d'attribution : pour attribuer des fractions de biens immobiliers aux associés en fonction de leurs apports au capital social.
  • SCI de jouissance à temps partagé : pour profiter d'un bien immobilier en alternance avec les autres associés.
 

Quelles sont les 4 étapes pour créer une SCI ?

  Créez votre SCI en suivant ces étapes.  

Étape 1 : Rédiger les statuts de la SCI

 

Ce document officiel définit les règles de fonctionnement de la SCI, y compris son, son objet social, le montant du capital social, la répartition des parts sociales, les pouvoirs du gérant, etc. Il est important de rédiger les statuts avec soin ou de faire appel à un professionnel pour s'assurer qu'ils soient conformes à la loi.

 

Étape 2 : Constituer et déposer le capital social

 

Le capital social d'une SCI est librement fixé par les associés. Il peut être apporté en numéraire ou en nature (apport d'un bien immobilier, par exemple). Le capital doit être déposé sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. 

 

Étape 3 : Publier un avis de création de la SCI

 

Cette publication est obligatoire. Elle doit être effectuée dans un journal d'annonces légales (JAL). L'avis de création doit mentionner certaines informations importantes sur la SCI, comme sa dénomination sociale, son siège social, son capital social ou le nom de son gérant.

 

Étape 4 : Immatriculer la SCI en ligne

 

La dernière étape consiste à immatriculer la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS). Cette démarche peut être effectuée en ligne sur le site du .

 

Quel est le coût de création d'une SCI ? 

  Le coût de création d'une SCI varie selon le niveau d'accompagnement choisi :
  • Si vous créez une SCI vous-même, vous devez payer des frais obligatoires : annonce légale, immatriculation, déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE). Cette solution est la plus économique. En revanche, les démarches administratives sont complexes et chronophages.
  • En ayant recours à un service de création de société en ligne comme Captain Contrat, vous créez simplement et rapidement votre SCI. Seul inconvénient : le budget à prévoir est plus élevé.
  • Vous pouvez aussi faire appel à un professionnel du droit. Vous bénéficiez alors d'un accompagnement personnalisé. En contrepartie, l'avocat, le notaire ou l'expert-comptable perçoit des honoraires, dont le montant peut vite grimper.
 
  Créer soi-même une SCI Avec une plateforme de création de société en ligne Avec l'accompagnement d'un professionnel du droit
Frais administratifs 273,29 € (305,29 € à La Réunion et Mayotte) 278,19 € 273,29 € (305,29 € à La Réunion et Mayotte)
Tarif du service 0 € De 0 à 299 € De 1 000 € et 2 500 €
Prix total 273,29 € (305,29 € à La Réunion et Mayotte) De 278,19 à 577,19 € De 1 773,29 à 2 773,29 € (de 1 805,29 à 2 805,29 € à La Réunion et Mayotte)
 

Quel est le délai de création d'une SCI ?

 

Découvrez une estimation des délais à prévoir pour créer une SCI, démarche après démarche.

 
Formalité Délai approximatif
Rédaction des statuts Environ 1 mois
Dépôt du capital social Quelques jours
Publication de l'annonce légale de constitution 1 semaine
Immatriculation sur le guichet unique Quelques semaines
Réception de l'extrait Kbis 1 semaine
 

Vous pouvez gagner un temps précieux en passant par une plateforme de création de société en ligne. La création de votre SCI prend moins d'une semaine, au lieu de plus d'un mois si vous réalisez les démarches seul ou les confiez à un professionnel du droit.

 
✍️ En résumé :
  • La SCI est une solution avantageuse pour l'achat et la gestion immobilière à plusieurs.
  • Créer une SCI est facile. 4 étapes suffisent pour obtenir un extrait Kbis, et lancer son activité.
  • Les délais de création d'une SCI diffèrent selon l'accompagnement. Le plus rapide est de passer par un service de création de société en ligne. 

FAQ


  • La responsabilité des associés d'une SCI est :
    • Indéfinie : les créanciers peuvent saisir vos biens personnels pour rembourser les dettes de la SCI.
    • Proportionnelle : votre responsabilité est limitée à votre part du capital social.
    • Subsidiaire : votre patrimoine personnel n'est sollicité qu'en cas d'insuffisance des actifs de la SCI.
    Exemple :
    • Déficit de la SCI : 1 000 €.
    • Part sociale : 20 %.
    • Responsabilité : 200 € (20 % du déficit).

  • La SCI présente certaines limites :
    • Les formalités de création de la société, obligatoires.
    • Un minimum de 2 associés.
    • L'impossibilité d'exercer une activité de nature commerciale.
    • L'obligation pour le gérant de rendre compte une fois par an de sa gestion aux associés ().
    • Les prêts immobiliers aidés ne sont pas accessibles.
    • La cession de parts de SCI peut être complexe.
Sources :
Détails
  • Economie.gouv.fr,
Modifications :
Détails
Mise à jour le 5 avril 2024 : vérification des informations juridiques

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Ecrit par Sofia El Allaki

Diplômée d'un Master II en Droit des affaires de l'Université Paris 1 Panthéon-Sorbonne, Sofia a travaillé en cabinet d'avocats et en Maison d'édition juridique. Après avoir développé sa plume et ses compétences en édito, elle rejoint une agence de production de contenus parisienne en tant que Content manager senior, puis Account manager director. Aujourd'hui, elle est responsable contenu.

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